انواع قرارداد پیش‌ فروش آپارتمان 

تنظیم قرارداد پیش‌ فروش آپارتمان از پیچیده‌ترین مباحث قراردادی می‌باشد؛ زیرا این قرارداد نوعی مشارکت در ساخت برای دو طرف محسوب می‌شود. این قرارداد یکی از روش‌ های جذب سرمایه‌ گذار برای انبوه‌ سازی ساختمان است. در واقع بسیاری از افراد قشر متوسط جامعه با استفاده از این قرارداد پیش‌ فروش می‌توانند هزینه‌های هنگفت خرید ساختمان را به‌ صورت قسطی و در طولانی‌ مدت پرداخت کرده و صاحب ‌خانه شوند.

این معامله یک سرمایه‌گذاری پر ریسک برای مردم است؛ زیرا عملاً هنوز ساختمانی ساخته نشده و این سؤال برای افراد پیش می‌آید که آیا ممکن است قرارداد پیش‌فروش نوعی کلاه‌برداری باشد؟ به همین منظور، در این مقاله به بررسی تنظیم قرارداد پیش‌فروش در منطقه 22 تهران و قوانین و مقررات مربوط به آن می‌پردازیم.

چرا قرارداد پیش‌فروش آپارتمان مهم است؟

این قرارداد به طور مستقیم با سرمایه و خانه مردم ارتباط دارد. از این رو بدون داشتن قرارداد حقوقی سفت ‌و سخت که در آن به قسمت‌های مختلف به‌ خصوص مشارکت در ساخت اشاره شده و رونوشت آن پیوست نشود، مدرک محکمی برای اثبات حقانیت خریدار وجود نخواهد داشت. 
به همین دلیل لازم است تا افراد با قرارداد پیش‌ فروش آپارتمان در قانون آشنایی کامل داشته و سپس نسبت به عقد قرارداد اقدام نمایند. با توجه به این که بسیاری از دعاوی موجود در دادگستری به دلیل عدم آشنایی خریدار با قوانین پیش‌ خرید آپارتمان بوده و معمولاً سندی کامل برای اثبات خرید خود ندارند در نوشتن این قرارداد دقت کنید. 

قوانین تنظیم قرارداد پیش‌فروش آپارتمان

تنظیم قرارداد برای پیش‌فروش ساختمان شامل قوانین و مقرراتی است که لازم است در تنظیم سند توسط فروشنده و خریدار رعایت شوند. از جمله پروژه های معتبر در منطقه 22 می توان به پروژه پالیز شرکت نفت، پروژه یاران و برج ارکیده اشاره کرد.

از مهم‌ترین قوانین پیش‌ فروش آپارتمان که رعایت آنها الزامی است می‌توان به موارد زیر اشاره نمود:

• قوانین شهرداری
• قوانین ثبتی و تفکیک
• قوانین نظام ‌مهندسی و مقررات 
• قوانین ملی ساختمان

طبق قوانین جدید اعلام‌ شده، علاوه بر موارد فوق، قوانین پیش‌فروش ساختمان و همچنین آیین‌ نامه اجرایی پیش‌ فروش ساختمان، اهمیت بیشتری در تنظیم قرارداد پیش‌ فروش آپارتمان در سال 1401 دارند.

مفاد قرارداد پیش‌فروش ساختمان

به طور کلی تمام قراردادهایی که برای پیش‌فروش ساختمان منعقد می‌شوند، دارای مفاد مهمی هستند که همگی باید در قرارداد ذکر شوند. اهمیت این مفاد از جهت آن است که این اطمینان خاطر برای خریدار وجود داشته باشد تا طبق قرارداد صاحب ‌ملک شده و در صورت کلاه‌برداری فروشنده، مدرک قابل ‌اثباتی برای ارائه به دادگاه وجود داشته باشد. 

مواردی که باید در قرارداد پیش‌فروش ثبت شود به شرح زیر هستند:

1- در قدم اول لازم است مشخصات طرفین قرارداد به طور کامل مشخص‌شده و در قرارداد پیش‌ فروش به طور کامل ثبت شود. این اطلاعات شامل نام افراد، شماره شناسنامه، کد ملی، تاریخ تولد، آدرس شماره تماس و ... می‌باشد. علاوه بر آن لازم است تا خریدار با توانایی فروشنده در انجام معامله آشنایی داشته باشد. این امکان وجود دارد که شخص فروشنده صاحب‌ ملک بوده و یا سازنده آن باشد؛ بنابراین یکی از مسائل مهم در ابتدای معامله، توجه به توانایی فروشنده در انتقال سند است.

2- مورد بعدی که باید در عقد قرارداد پیش‌فروش آپارتمان در دفترخانه ذکر شود، مشخصات کامل مورد معامله است. این موارد شامل مساحت آپارتمان، شماره ثبت ملکی، تعداد طبقات و واحدها، تعداد اتاق‌ها، نوع تهویه و ... می‌باشد. علاوه بر این موارد باید ضمایم ساختمان مانند اشتراک برق، گاز، آب، تلفن و همچنین اشتراک انبار و پارکینگ نیز در متن قرارداد ذکر شود.

3- قیمت آپارتمان و چگونگی پرداخت آن، یکی دیگر از مفاد قرارداد پیش فروش در قانون است. معمولاً پرداخت مبلغ آپارتمان به ‌صورت قسطی و در چند مرحله انجام می‌پذیرد. به همین جهت لازم است تا تعداد اقساط و پرداخت با چک یا به‌ صورت نقد و همچنین زمان آن با دقت در قرارداد درج شود. در صورتی‌ که مراحل ساخت آپارتمان مطابق با قرارداد پیش نرود، خریدار در خرید خانه و آپارتمان می‌تواند از پرداخت اقساط خودداری نموده و پرداخت را در صورت تأیید مهندس ناظر انجام دهد.

4- زمان تحویل ملک و همچنین تنظیم سند رسمی انتقال از موارد دیگری است که درج آن در قرارداد بسیار مهم است؛ زیرا اگر این موارد به طور دقیق در قرارداد پیش‌فروش منعقد نشوند، محاسبه بسیاری از موارد قانونی مانند خسارت بابت تأخیر، وجه التزام اجرت‌المثل قسمت‌های تحویل نشده و... ممکن نخواهند بود و در نتیجه، خریدار متحمل خسارت بسیار بالایی خواهد شد.

5- از دیگر مفاد قرارداد پیش‌فروش آپارتمان، ذکر خسارات احتمالی که طرفین در صورت نقض قرارداد باید به طرف مقابل بپردازند است. همچنین فروشنده موظف به بیمه نمودن قرارداد در قبال خسارت‌هایی است که امکان دارد برای ساختمان به وجود آید. این کار به نوعی ضمانت فروش آپارتمان برای خریدار است.

6- علاوه بر تعهداتی که فروشنده در قبال خریدار بر عهده دارد، موظف به انجام تعهداتی مانند ساخت فضای سبز، مسجد، معابر و ... نسبت به مرجع صادرکننده پروانه ساخت و سایر مراجع قانونی می‌باشد. ذکر این تعهدات نیز در قرارداد پیش‌فروش الزامی است.

7- مورد آخری که هر دو طرف معامله باید در عقد قرارداد به آن عمل کنند، معرفی داوران خود به‌ منظور حل اختلافات و مشکلات احتمالی به وجود آمده در مورد آپارتمان معامله ‌شده است. رجوع به داوری و حل اختلاف طرفین امری ضروری و مهم در پیش‌فروش آپارتمان می‌باشد.

نتیجه‌گیری

گروه مشاورین املاک اطلس 22 به‌ عنوان مجموعه‌ای جوان در زمینه فروش و همچنین پیش‌فروش املاک منطقه 22 تهران فعالیت درخشانی دارد. این گروه پرانرژی همواره صداقت در انجام معامله را سرلوحه خود در انجام معاملات قرار داده‌اند. این مجموعه پرتوان با فراهم نمودن امکاناتی مانند پلتفرم بسیار قدرتمند، توانسته است زمان جستجوی ملک در منطقه 22 را به حداقل ممکن برساند. در صورتی‌ که خواهان خرید و فروش ملک و عقد قرارداد پیش‌فروش آپارتمان در منطقه 22 هستید می‌توانید با مراجعه به مجموعه حرفه‌ای اطلس 22 از بهترین مشاوره برای انجام معاملات بهره‌مند شوید.